香港樓市有感

前年曾經寫過一篇樓市相關的blog文 -- 影響香港樓市前景的因素。當時我是想到一些結構性因素, 以三濁一清一不明一長遠去形容:

三濁: 加息、中國經濟風險、第二次冷戰

一清: 通關

一不明: 供應

一長遠: 氣候暖化

如果到了上年下半年至今年這一刻, 則變成這樣:

三濁: 中國經濟風險、第二次冷戰、跨城競爭 (包本地人口老化)

一清: 大陸專才與學生

兩不明: 供應、利率

一長遠: 氣候暖化

一分化: 全新樓 / 納米樓 / 舊樓 < 正常的樓 < 我不懂的樓

部分已在前年文中有解, 新的因素相信大家一看即明。

前年的blog文中有提到:

至於資產負債表強勁, 買到物業的人收入仍高, 負擔能力強, 這些指標隨上面的情況變動而變。 

意思是資產負債表、收入、存款、負擔能力之類, 不屬於源頭的結構性因素, 它們都是中間的變量, 受到源頭的結構性因素影響。

至於放鬆政策, 當然在partial derivative的角度是有利的, 尤其外來 (大陸) 人買樓方面, 對樓價是正面, 只不過, 整體角度還是被上面其他因素牽引。

我現在已沒有以前這麼多心力做這類分析, 上面是很中性地鋪設因素, 沒有什麼看法 。

歲月如梭, 剛出來工作時還有摩貨, 現在施永青在影片中解釋摩貨的原理了。