影響香港樓市前景的因素

 

留意到自己之前大綱定下了要寫"影響香港樓市前景的因素", 主要是緣於看了郭釗和主持人說了11個因素而放下大綱, 另外7月時曾經和友人討論香港樓市前景, 談了這篇文章的一些內容。

郭釗在影片的討論是計量經濟學的reduced form因素,  即有些原因可能是同一結構性因素 (structural factor) 驅動, 比較繁多; 為了定下易記一些的重點, 我在此盡可能以結構性(structural form)的方式列出, 當中亦盡用自己之前寫下的文章與邏輯, 總之讓自己不要忘記 ------ 三濁、一清、一不明、一長遠。

三濁:

1) 加息

• 這個大家都明, 但其實不止與聯匯相關的港息上升壓力, 還有全球貨幣政策被通脹挾持 (中央銀行的使命), 令到外需變弱, 從而令到香港的平台型經濟變差。
  

2) 中國經濟金融風險及結構性問題

• 這是中國特有問題, 詳情可看之前四篇經濟文章。
• 從 任正非的重要講話 到 中國經濟
• 談GDP 及 政府耍大錢刺激經濟
• 概述近廿年中國經濟增長
• 譚新強有關中國經濟前景的影片

3) 第二次冷戰的中美戰場

• 因為政治緊張 (詳情可看60年一甲子 (1), (2) 及 (3)), 如已看到的台海局勢緊張, 或者會出現的南海局勢緊張, 香港地理位置都很接近這些地點。
• 潛在制裁就像頭頂有把大刀, 令中美貿易合作縮減, 從而令到香港的平台經濟萎縮, 並由當初的政治相關移民潮, 引伸至人才移民潮。

一清:

- 對外通關勢在必行

• 其實6月底中聯辦會議已傳外商會籲停隔離 (新聞連結), 之後引發廣泛討論, 近日開始有商界人強烈發聲
• 近日新聞 - (1) 商界發力; (2) 弘揚孝道
• 剛才留意到黃偉康的一篇評論 (連結) , 如以商業角度效果而言, 其實還要時間。

至於資產負債表強勁, 買到物業的人收入仍高, 負擔能力強, 這些指標隨上面的情況變動而變。

一不明 - 我承認有不太清楚的部分, 主要是供應方面:

- 土地供應方面, 是一個閥門, 但 本地土地資源局限 與 2020年代的新政策 互相較勁, 令到情況較難估計; 建築成本的確是容易上升的, 但會否必然傳導至樓價, 這個有討論空間。

一長遠 - 可能杞人憂天, 但照寫下來:

-  氣候暖化會否令香港這個近海城市更容易受到影響 (例子)? 以我所知這個因素已影響某些屋苑樓價, 當然, 最近政府已開始撥款對一些近海地方加以維護。